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房地產市場看空?分析師說!

2019-04-11 10:26 來源:我的鋼鐵網 手機也可看文章

我的鋼鐵訊國家發展改革委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知,文件總體要求:推動1億非戶籍人口在城市落戶目標取得決定性進展,培育發展現代化都市圈,推進大城市精細化管理,支持特色小鎮有序發展,加快推動城鄉融合發展,實現常住人口和戶籍人口城鎮化率均提高1個百分點以上,核心措施:繼續加大戶籍制度改革力度,在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上,城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件,并全面取消重點群體落戶限制。

超大特大城市要調整完善積分落戶政策,大幅增加落戶規模、精簡積分項目,確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。城市政府要探索采取差別化精準化落戶政策,積極推進建檔立卡農村貧困人口落戶。允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

改革開放以來,中國城鎮化的步伐穩步推進,帶來了大量的房地產開發和基礎設施建設,鋼鐵消費也急劇增加,可以這樣說,城鎮化是中國經濟的主要驅動力。

1、中國城鎮化現狀

中國的城鎮化是伴隨著工業的發展而起步,工業的發展帶來人口的集聚,為城鎮化創造了有利條件。我國城鎮化經歷了一個起點低、速度快的發展過程,城鎮化率從1978年的17.9%提升到2018年的59.58%。2011年我國城鎮人口首次超過農村人口,中國的城鎮化進程之快算的上是不小的奇跡。

圖表1:城鎮人口和農村人口變化

數據來源:國家統計局

城鎮化不可能齊步走,不同地區因為各種資源條件和區位,發展速度不一,部分地區差異巨大。我國東部地區城鎮率明顯高于中西部地區,但是,近年來區域間城鎮化差距在逐漸縮小。東部地區城鎮化速度已經出現拐點,中西部地區仍處于快速發展階段;隨著國家西部大開發和中部崛起戰略的深入推進,東部沿海地區產業轉移加快,在中西部資源環境承載能力較強地區,將加快城鎮化進程。

2、未來發展空間

2020年我國城鎮化的目標是達到60%,目前情況來看,這一目標將提前并超額完成。那么未來十年中國的城鎮化將推進到何種程度,這對中國房地產甚至中國經濟將有重要影響。據相關規劃,2030年我們城鎮化的目標是達到70%,那么較目前還有超過10%的提升空間。以中國城鎮化發展速度來看,實際上2000年以來中國城鎮化速度是在逐漸下降的。

“十一五”期間城鎮化率平均每年提高1.39個百分點,“十二五”期間平均每年提高1.23個百分點的實際情況看,“十三五”期間平均每年提高1.04個百分點是沒有問題的。如果“十四五”和“十五五”期間仍然能夠保持在0.87個百分點,2030年我國常住人口城鎮化率將超過70%,這是非常有可能的。

圖表2:城鎮人口增速變化

數據來源:國家統計局

3、對房地產和鋼鐵消費的影響

前面說到,城鎮化的推進帶來了大量的房地產開發和基礎設施建設,鋼鐵消費顯著增加,在人們的感官中城鎮化率應該和鋼鐵消費高度相關,但是直接數據并不能證明。2018年城鎮化率較2000年提高23.3%(1.6倍),而鋼鐵消費增長了6.3倍,城鎮化速度和鋼鐵消費增速明顯不對稱。數據嚴重差異的背后實際上很重要的一個原因是房地產在影響。在城鎮化提高1.6倍的同時,房地產銷售面積增長了10.1倍。這意味著一個在城市落戶的人可能擁有多套住房。

圖表3:2018年和2000年城鎮化率、鋼鐵消費、房地產銷售對比

數據來源:國家統計局

房地產實際上和城鎮化的大體趨勢是一樣的,但是由于房地產的投資屬性,所以在城鎮化速度放緩時,房地產表現堅挺。每當房地產銷售面積出現較大幅度的增長,常常對應的是房價明顯上漲。這也就是說城鎮化和房地產巨大的增速差異主要是由于房價上漲所致。但是以往依靠房價上漲來支撐地產這條路在未來幾年內應該走不通了,由于近幾年的房價大幅上漲已經嚴重透支了居民的消費能力,截止目前,居民的中長期貸款已經超過了70%,未來居民加杠桿的空間非常有限。此外,從政策角度也不太可能允許房價大幅上漲這樣的情況發生,中央一直在強調“房住不炒”的定位。

從中長期來看,房地產是要下滑的,一方面,城鎮化的進程在放緩,對地產的支撐力度在減弱;更為重要是的,中國的人口紅利在逐漸消失,如果按照26歲的結婚年齡,房地產很大一部分需求是因為結婚購房。那么往前推26年,我們發現1991年以后中國的人口出生率是在逐漸下降,這對房地產是一個很大的利空。

圖表4:房地產銷售面積增速與城鎮人口增速

數據來源:國家統計局

圖表5:房地產銷售面積增速與粗鋼表觀消費增速

數據來源:國家統計局

雖然房地產長期看空,但是政策上仍有空間,尚能支撐地產,地產短期不必過分悲觀。雖然全國整體的聲音是房價太高了,買不起,但是還有一部分人是由于落戶政策等問題想買而買不到,此次國家對落戶政策的放開或放松將釋放一部分購房需求,短期還是可以對地產起到明顯的支撐作用的。最后說一下對鋼鐵消費的影響。近兩年由于對地產的悲觀態度以及中國人均噸鋼消費已現瓶頸,市場對未來的鋼鐵消費是看的比較弱的。

特別是去年下半年以來,房地產銷售轉負更是加重了市場的看空情緒。然而由于近年地產的高周轉,施工節奏明顯加快,房地產用鋼需求常常超出預期。在落戶政策放松的情況下,或能扭轉地產銷售下滑的局面,進而將改變市場對房地產的短中期預期。一旦地產銷售下滑的局面能夠扭轉,那么將刺激房企拿地和開工,這對鋼鐵消費也是十分有利的。

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